(E) 대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 - 초보에게 많이 도움된 책

[eBook]대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 제네시스박 저 비즈니스북스 | 2020년 03월

  내 경우에는 부동산을 투자 대상으로 보질 않았다. 하지만 요새 미친 듯이 상승한 집값으로 무주택자로서 불안감에 시달렸다. 기사에 나오는 '패닉 바잉'(이성적 판단없이 공포심때문에 집을 사는 현상)이라는 단어가 나를 가리키는 것 같았다. 차이라면 난 아직 내 집을 사질 못 했다.

  내 경우에 1차 목표는 부동산을 통한 투자보다는 실패하지 않는 내 집 마련이었다. 자가 거주를 통한 심리적 안정감이 있다해도, 집값이 떨어져버린다면 결국에는 실패한 안정감을 얻게 될 것이다. 그리고 뭐든 '알고 하는 것'과 '모르고 덤벼드는 것'은 차이가 크다 생각했다.

  그래서 부동산 관련 책을 읽기 시작했다. 아직 직장인으로 임장에 뛰어들기에는 시간적인 제약이 많아, 책으로 먼저 시작했다. 애석히도 입문용 부동산 책은 '상가', '오피스텔' 등, 지금 당장 내가 고려하고 있지 않은 물건에 대해서도 설명했다. 그래서 아파트만 설명한 이 책이 많은 도움이 되었다.

  형광펜을 여러번 쳐가며 읽으며, 초보자에게 많은 도움이 되었다. 책 제목처럼 '초보를 위한' 책이다.

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부동산 공부를 하기 위해서는 책이나 강의를 들으며 전문적인 지식을 쌓는 것이 중요하다. 하지만 그에 앞서 반드시 준비해야 할 것이 있다. 바로 투자를 위한 돈이다.

 

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먼저 도서관에 가서 경매와 관련된 책을 일곱 권 이상 정독하자. 이때 체크해야 할 것은 다음과 같다.

- 어떤 내용이 담겨 있는가.

- 이 책에서 강조하는 전략은 무엇인가.

- 저자만의 특기는 무엇인가.

이 방법으로 한두 달 정도 도서관에 있는 경매 책을 빠르게 훑어보면 그동안 출간된 책을 대부분 파악할 수 있을 것이다.

 

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부동산 경매 공부 사이트

구분	사이트 주소	비고
한국자산관리공사온비드	onbid.co.kr	경매와 유사한 ‘공매’를 진행하는 사이트. 공매도 함께 알아두되, 경매를 먼저 공부하길 권한다.
호빵 지성남 블로그	blog.naver.com/club_dubu	경매를 통해 단순히 부동산이 아니라 세상을 바라보는 관점을 배울 수 있다.
새벽하늘 블로그	blog.naver.com/hazelnut0320	주택, 특히 아파트 경매를 접하기에 좋은 블로그다.
탱크옥션 사이트	tankaution.com	유료 경매 정보 사이트. 회원 가입만 해두어도 양질의 정보를 얻을 수 있다.
탱크옥션 유투브	youtube.com/channel/UC5I6TYGCaAj7nl0EPAfhd-Q	'현민쌤의 경매 초급반 개념원리 과정‘을 시청하면 웬만한 경매 기초 지식은 습득할 수 있다.

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서울은 ‘노(원구)‧도(봉구)‧강(북구)’을 관심 있게 보자.

‘12‧16 대책’으로 상승세가 다소 주춤해졌지만 여전히 서울, 수도권을 중심으로 집값은 상승 중이다.

 

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문제가 되는 건 좋은 기분에서 그치지 않고 소비가 늘어나는 경우다. 이를 자산 효과asset effect 또는 부의 효과wealth effect라고 하는데, 주식이나 부동산 등의 자신 가치가 증대하는 경우 그 영향으로 소비가 늘어나는 효과를 말한다.

 

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다음 주제에 따라 차례대로 살펴보자. 당연한 이야기지만 집을 수할 때 만족하는 항목이 많을수록 유리하다.

- 일자리까지 얼마나 빨리 갈 수 있는가.

- 집값이 상승기 평균가보다 더 오르진 않았는가.

- 미분양 추이는 어떤가.

- 앞으로 2~3년 후, 공급이 많지는 않은가.

- 혹지 아파트 가격 상승의 ‘끝물’은 아닌가.

- (대출을 포함하여) 현금을 확보할 수 있는가.

 

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부동산의 가격 상승은 다음과 같은 순서로 이어진다.

구축 아파트→신축 아파트(분양권)→재건축‧재개발→주상복함,나홀로 아파트

이때 상승 흐름의 거의 마지막 단계인 주상복합, 나홀로 아파트까지 오를 경우 가격에 거품이 꼈다는 증거다. 가격 상승에 대한 기대심리가 너무 과해지기 때문이다.

따라서 주상복합이나 나홀로 아파트를 매수할 때는 반드시 직전의 가격 흐름을 확인하면서 혹시 막차를 타게 되는 건 아닌지 점검하여 다소 보수적으로 접근해야 한다.

 

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담보대출이 가능한 금액은 앞서 살펴본 것처럼 ‘KB시세’와 ‘계약 금액’ 중 낮은 가격에 일정 비율을 곱해서 구한다.

 

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‘부부 공동명의’란 가장 기본이 되면서도 중요한 사항이다. 다른 건 몰라도 이건 꼭 확인하고 계약을 진행하길 바란다.

 

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부부 공동명의의 장단점

장점	단점
종합부동산세 절세(개인별) (단, 취득세/재산세는 효과 없음)	부동산 처분 시 공동명의자 동의 필요
양도소득세 절세(개인별)
부동산임대소득 수입금액분산(개인별)	담보대출 시 공동명의자 동행 (간혹 담보대출 비율 낮아질 수 있음)
부부간 증여재산공제 6억 원 (직계존비손 0.5억 원, 미성년자 0.2억 원)
주택 상속 시 배우자 공제 5억 원	압류/가압류 시 공동명의 지분까지도 권리 행사 불가

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부부간에는 10년 동안 6억 원까지 증여할 수 있고 향후 상속공제도 가능하므로 여러모로 부부 공동명의가 편하다.

공동명의를 하면 어떤 원리로 세금이 줄어드는 걸까? 가장 쉬운 예가 양도세다. 양도세는 양도차익(당초 취득한 가격과 나중에 양도, 즉 매도하는 가격의 차이)에 대해 납부하는 세금인데 이 금액을 명의자 별로 분산하면 해당 명의자가 본인 몫에 대해서만 세금(양도세)을 내면 되기에 공동명의가 매우 유리하다.

 

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필요경비 항목

필요경비 인정	필요경비 불인정
취득세	도배, 장판비
각종 수수료 (법무사, 세무사, 중개수수료 등) - 단, 중개수수료는 취득/양도만 인정되며 전월세 수수료는 인정되지 않음	보일러 수리비 (교체는 필요경비로 인정됨)
새시 설치비	싱크데 교체, 주방기구 구입비
발코니 개조비용 (확장비 포함)	페인트, 방수공사비
보일러 교체 비용 (수리는 인정되지 않음)	대출금 지급 이자
상‧하수도 배관공사비	경매 취득 시 명도비
양도소득세 신고서 작성 비용	매매계약 해약으로 인한 위약금
소유권 이전과 직접 연관된 소송 비용 등	기타 각종 소모성 경비

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최근 2018년에 법이 개정되면서 실제 지출한 내용(계좌이체 내역)만 있어도 경비로 인정받을 수 있게 되었다. 그렇다더라도 관련 자료를 꼼꼼히 챙겨두어 향후 양도세 신고 시 첨부한다면 담당 세무공무원도 확인하기 편하고 불필요한 다툼을 줄일 수 있으므로 증빙 항목은 최대한 많이 챙겨두도록 하자.

 

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매도하는 1번 집은 최소 2년 이상은 보유해야 한다. 물론 조정대상지역에 있는 집을 취득했다면 2년 보유가 아니라 2년 ‘거주’를 해야 한다는 점에 유의하자.

 

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국토교통부 홈페이지(molit.go.kr)의 ‘정책자료→법령정보→행정규칙’ 메뉴에서 확인할 수 있다.

 

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일자리, 한강, 경부고속도로. 이 세 가지 키워드는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 본문에서 일자리의 중요성에 대해 정말 많이 강조했다. 여기에 두 가지를 추가하고자 하는데, 바로 ‘한강’과 ‘경부고속도로’다.

 

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한강 주변과 마찬가지로, 경부고속도로에 어떻게든 빨리 도달할 수 있다면 큰 메리트가 된다.