 | 너바나 저
부동산 투자 공부 시작 |
월급쟁이다. 딱히 부수입도 없다. 내 집도 없다. 그런 와중에 너무 꿈을 크게 잡나 싶었지만, 그래도 읽었다. 결혼을 할 지 안 할지 모르지만, 부동산이 맞벌이를 해준다면 얼마나 좋겠냐 싶어서.
이 책에 별점을 다섯개 다 준 것은 이 책을 읽으면 부동산 투자의 달인이 되고, 없던 돈도 팍팍 생기는 기적이 일어나기 때문이 아니다. 그저 허황된 이야기를 늘어놓지 않고, 실제로 필요한 말을 하는 책이기때문이다. 실용서. 쓸 수 있는 글을 담은 책. 이 책은 그런 목적에 딱 맞기 때문이다.
나는 부동산에 대해 잘 모르기 때문에, 전세금을 앉은 채 적은 돈으로 집을 구매하고, 차익을 얻으며 파는 방식에 대해서 처음 알게 되었다. 그리고 노후 자금을 위한 목표를 철저하게 세울 것, 전문 투자자로 나서기 전에 꾸준한 수입이 들어올 수 있는 곳을 만들 것(그렇지 않으면 월급을 계속 받는 게 낫다). 투기가 되지 않도록 원칙을 세워서 투자를 할 것. 준비가 되기 전에는 시작하지 말 것.
부동산이 사면 오르는 시대는 끝났다는 것을 알려주며, 철저한 공부와 노력 없이는 이룰 수 없다는 점을 지적한 게 좋았다. 허황되게 지금 당장 시작하라며, 책값과 더불어 더 철저한 수업료를 지급하게 만드는 책과는 다른 느낌이었다. 실용서이지만, 저자의 진심이 느껴지는 부분이 책에 많이 녹아있었기때문이다. 비록 이제야 부동산 책을 조금씩 읽어가지만, 초반에 부동산에 대한 헛된 상상을 걷어주고, 부동산 역시 '투자'를 위한 공부한 필요한 곳이라는 것을 알려주며, 마지막으로는 그렇지만 희망을 가질 수 있게 해주었다.
다만 편집/구성에서 별점을 하나 뺀 이유는 전자책에서 표를 읽기 힘들다는 점이다.
아래는 책을 읽으며 하이라이트를 친 부분들이다. 전자책이다 보니 쪽수를 표기하지 않는다.
- 부동산 투자 관련 세금은 취등록세, 재산세, 양도소득세로 이루어진다
- 심지어 보증금과 대출 등의 레버리지를 이용하면 결국 투자금이 전혀 들지 않는 무피 투자도 가능하다.
- 초보자일 경우, 오피스텔, 빌라, 아파트 등으로 경험을 쌓은 후 상가에 투자하기를 권한다.
- 다만, 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.
첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)
- 첫째, '낙찰가=대출 금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.
둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.
- 당신의 인상의 목표는 무엇인가? 그 목표를 종이에 적어두었는가? 하버드 경영대학원 학생들의 인생을 추적한 결과, 인생의 목표를 종이에 기록한 사람과 그렇지 않은 사람들의 삶의 모습은 극명한 차이를 보였다. 자기 인생의 목표를 구체적으로 세우고 이를 종이에 적어둔 사람은 경영대학원 학생 중 단 1%에 불가했고 이들 대부분은 나중에 엄청난 부자가 되었다. 목표를 종이에 적어두진 않았으나 구체적인 목표를 가지고 있던 이들은 30%였고 이들 중 다수가 상류층에 속했다.
나머지는 어땠을까? 뚜렷한 목표도 꿈도 없던 70%의 학생은 중산층으로 그저 그런 삶을 살게 되거나 정부의 도움을 받는 빈민층이 되었다고 한다.
- 2010년 국민연금 연구원의 조사에 따르면, 가구당 필요한 최소 생활비는 서울 기준 151만원, 적정 노후 생활비는 210만 원가량이다. 자녀가 이미 경제활동을 하거나 독립했다고 볼 때, 두 부부가 생활하는 데 필요한 금액이다. 통계청 가계소비자지출 자료에 따르면, 서울 기준 한 가구가 생활하는 데 필요한 월 평균 금액은 170만원, 품위 있는 수준으로 살기 위해 필요한 돈은 250만원, 풍족한 수준으로 살기 위해서는 300만원이었다.
- 결국 월 평균 250~300만 원 정도의 노후 소득이 있어야 경제적으로 여유로운 노후를 보낼 수 있다는 말이다.
- 결과적으로 50세에 은퇴할 경우 약 17억 원, 40세에 조기 인퇴할 경우 약 22억 원이 있어야 노후를 위해 충분한 자금을 마련했다고 할 수 있는 것이다.
- 만약 자신이 60세에 은퇴해서 90세까지 살게 되는데 그때까지 현재 가치로 월 300만원을 생활비로 쓰고자 한다면, 60세까지 노후자금은로 약 11억 원가량을 모아야 한다는 이야기다. 물론 물가 상승률까지 감안한다면 더 많은 돈이 필요할 것이다. 이는 노후 원금을 모두 사용한다는 가정 하에서 계산한 식이다. 다시 말하면 당신이 노후 생활비를 월 300만원으로 가정했을 때, 거주하는 집이나 자녀 결혼비용 등을 제외하고 약 11억 원의 돈을 모은다면 노후 준비는 어느 정도 마쳤다고 할 수 있다.
- 부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다
- 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다
- 많은 사람들이 부자가 되기 위해 어떻게 공부해야 하는지 묻는다. 나는 그들에게 일단 100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라고 권한다. 한 권의 책이 그 사람의 생각을 바꿀 수는 있지만, 그의 인생까지 바꾸기는 힘들다. 따라서 다양한 책을 많이 읽기를 권한다. 투자의 전반적인 흐름을 이해하고 싶다면 기중에 나온 책은 다 읽겠다는 마음가짐으로 공부해야 한다. 개인적으로는 여러 권의 책을 빨리 읽기보다는 종은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다.
- 핑크팬더 천천히 꾸준히 블로그(http://blog.naver.com/ljb1202)
투자 관련 책을 읽기 전에 방문하면 좋은 블로그. 실제 투자자인 주인장이 많은 책을 읽은 뒤 객관적인 서평을 올려 두어 책을 고를 때 참고할 수 있다.
- 부동산 물건이 있는 현장에 직접 가서 물건을 보는 부동산 투자 활동을 '임장'이라고 한다.
- 다가구 및 빌라 시세를 파악하기 가장 좋은 사이트는 서울의 경우 '서울특별시 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/ladn)'이다. 이 사이트에 들어가 해당 동주소를 입력하고 번지수 등을 입력하면 매매가, 전월세가 등 해당 번지 내에서 거래된 내역을 모두 볼 수 있다. 한 가지 팁을 주자면, 빌라의 경우 아파트처럼 시세를 파악하기가 쉽지 않은데, 이때는 주변 건물의 시세를 조사한다.
- 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라는 것이다. 그래야만 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다.
- 모두 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한 가지다. 그들은 철저하게 남들과 다른 길로 갔다. 그들은 트렌드에 따라 투자하지 않았다. 그들은 자신만의 투자 기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자했다. 그 결과 소위 대박을 낼 수 있었다.
- 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어, 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 비해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.
- 나는 임차인과 계약서를 작성할 때 다음 특약 사항을 항상 넣는다.
임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.
*차임 : 물건을 빌려 사용한 것의 보상으로 지출하는 대가. 여기서는 월세를 말함.
아래의 내용은 책갈피 표시한 쪽의 내용이다. 전체를 옮긴 것도 있고, 일부 발췌하여 축약한 것도 있다. 해당 쪽의 소제목과 내용을 옮겨둔다.
<세금이 너무 많다>
세금을 덜 내는 것 VS.수익을 많이 얻는 것
부동산 투자 관련 세금은 취등록세, 재산세, 양도소득세로 이루어진다. 다른 투자법에 비해 세금의 종류가 다양하고 금액이 큰 건 사실이다. 하지만 우리가 놓쳐선 안 되는 부분은 투자에 대한 기대 소득이다. 1,000만원을 투자했을 때 기대 수익은 은행 예금의 경우 27만~37만원 펀드는 -500만~500만(통상적으로 펀드의 수익률을 -50%~50%), 채권 또는 적금과 수익 금액이 크게 다르지 않다. 하지만 부동산은 레버리지를 이용한다면 이들보다 훨씬 노은 수익을 얻을 수 있다. 기대 수익이 크다는 점, 이것이 바로 부동산 투자의 매력이다. 레버리지를 통해 적은 돈으로 부동산을 매입하면 세금을 내고도 충분히 많은 수익을 얻을 수 있는 것이다.
알아야 할 것은 세금을 낸다는 것은 그만큼의 수익이 있다는 것의 반증이다. 따라서 세금을 많이 냈다면 그만큼 수익이 많았다는 이야기다
<삶의 목표를 설정하는 법>
보다 나은 삶을 살고 싶다면 다음 여섯 가지를 실천하길 바란다.
1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다
2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라
3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라
5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주 , 일 단위 계획을 세워라
6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라
<초보 투자자를 위한 투자 공부법>
1단계 : 경제 신문 읽기
2단계 : 투자 관련 책 읽기
3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4단계 : 매주 1회씩 임장하기
5단계 : 멘토 만나기
| 구분 | 경제신문읽기 | 투자 관련 책 읽기 | 온라인 활동하기 | 임장하기 | 강의 듣기 | 입찰 | |
| 적응과정 | D+1개월 | 1시간 | |||||
| D+2개월 | 1시간 | 2시간 | |||||
| D+3개월 | 1시간 | 1시간 30분 | 30분 | ||||
| D+6개월 | 1시간 | 1시간 | 30분 | 주말하루 | |||
| 발전과정 | D+1년 | 30분 | 1시간 | 30분 | 주말하루 | 매주1회 | |
| 심화과정 | D+2년 | 30분 | 1시간 | 30분 | 주말하루 | 매주1회 | 매주입찰 |
| D+3년 | 30분 | (검색 1시간) | 주중2회 주말하루 | 매주1회 | 매주입찰 | ||
| 고수과정 | D+3년 이후 | 30분 | 자유 | 자유 | 자유 | 자유 | 자유 |
<투자 관련 책 읽기>
재테크 일반
- 부자 아빠 가난한 아빠
- 부자사전
- 당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀
- 부의 추월차선
- 이웃집 백만장자
- 보도 섀퍼의 돈
- 보도 섀퍼의 나는 이렇게 부자가 되었다
- 후천적 부자
부동산
- 세상 모든 왕비를 위한 재테크
- 뭘 해도 돈 버는 부동산 투자 습관
- 부동산 상식 사전
- 마흔 살, 행복한 부자 아빠
- 노후를 위한 집을 저축하라
- 아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민
- 흔들리지 마라 집 살 기회가 온다
- 선대인, 미친 부동산을 말하다
경매
- 나는 쇼핑보다 경매가 좋다
- 나는 돈이 없어도 경매를 한다
- 송사무장의 경매의 기술
- 월급쟁이를 위한 부동산 경매
- 경매야 놀자
- 민사집행 법원실무제요
- 민사집행 부동산경매의 실무
회계/세금
- 합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법
- 회계천재가 된 홍대리
<온라인에서 정보 및 동료 얻기>
너바나의 추천 온라인 사이트
- 월급쟁이 부자들(http://cafe.naver.com/wecando7)
- 세이노의 가르침(http://cafe.daum.net/saynolove>
- 텐인텐(http://cafe.daum.net/10in10)
- 부동산114(http://www.r114.com)
- 한국감정원(http://www.kab.co.kr)
- KB부동산(http://nland.kbstar.com)
- 핑크팬더 천천히 꾸준히 블로그(http://blog.naver.com/ljb1202)
- 서울휘's 상가 투자 내비게이션 블로그(http://blog.naver.com/sybangse)
- 청울림 투자 behind 블로그(http://blog.naver.com/iles1026)
- 그녀생각's 블로그(http://blog.naver.com/justalive)
너바나의 추천 영상
- EBS 다큐프라임 자본주의
- EBS 다큐프라임 설득의 비밀
- KBS 다큐멘터리 행복해지는 법 1,2편
- KBS 다큐멘터리 돈의 힘
<수익률 계산식>
수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법은 다음과 같다.
대출 제외 수익률(%)=(월세*12)/(총 매입액-보증금)*100
대출 포함 수익률(%)=( (월세-월 이자) * 12)/(총 매입액-보증금-대출금액)*100
*총 매입액=매입가+매입 경비(취등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비)
(단 임차 이후 수리비, 재산세 제외)
<성공적인 투자의 4요소>
성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는, 돈, 시간, 노력, 경험이다. 다만 경험은 앞의 세 가지를 적절히 이용한 후 얻어지는 것이다. 이 세 가지는 사실 상호보완이 가능하다.
<월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라>
연체 2개월 시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부
연체 2개월+2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 진행 가능)
연체 3개월 시 : 가처분 집행.
이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행
<10년 안에 집 30채 마련하는 투자법>
첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.
둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.
셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.
넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상)
다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.
여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.
<1,000만원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법>
1단계 : 인터넷으로 조이스랜드 부동산에 접속하라.
조이스랜드 부동산에 접속한 후, 상단의 1) 시세 버튼을 누르고, 2) 테마별 시세 검색, 3)전세비율 높은 아파트를 클릭한다.
2단계 : 투자 물건 목록을 인쇄하라
3단계 : 네이버 부동산에서 급매물을 찾아라
4단계 : 급매물은 현장에서 찾아라
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